1-Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesinin şartları nelerdir?
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi içintaraflar arasında yazılı veya sözlü bir KİRA SÖZLEŞMESİ BULUNMALIDIR.
Eğer yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi yok iseKİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI açılamaz. Yani kiracının ya da kiraya vereninelinde bir kira sözleşmesinin bulunması şarttır.
İkinci olarak ise amaç kira bedelinin belirlenmesiolmalıdır. Kira bedelinin tespiti davasında da her davada olduğu gibi davayıaçan kişinin davayı açmasında hukuki bir menfaat olmalıdır.
Kira bedelinin tespitine yalnızca konut ve çatılıişyeri kiraları için başvuru yapılabilir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE ŞARTLARI
2-Kirabedelinin tespiti davasında hukuki yarardan kasıt nedir?
Kira artış oranının belirsiz olmasıdır. Oranbelirsiz olduğu için de taraflar arasında bu konuda anlaşmazlık yaşanmışolmalıdır. Hukuki yarardan kasıt budur.
3-Kirabedelinin tespiti davasının diğer adları nelerdir?
Kira bedelinin tespiti davasının diğer adı kirabedelinin artırılması ya da kira bedelinin azaltılması da olabilir. Kira tespitdavası da olabilir. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinir.Çünkü ev sahibi kirayı artırmak ister ancak kiracı ise kirayı düşürmek ister.Ancak kanun burada kiracı aleyhine değişiklik yapmadığından kira artışbedelinin kullanılması daha doğru olacaktır.
Taraflar kira artış oranını belirlememişlerse birönceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki yıllık ortalamasına bakılır.
Kira tespit davası 5 yıl altında olankira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranı belirlememiş ise mahkemetüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerindekarar veremez.
4-Kiraya verenin normal şartlar altında zam yapabilmesi durumunasıl olmalıdır?
Normal şartlarda kira bedelineTÜFE-ÜFE oranında zam yapılabilir.
Bu kanun tarafından belirlenen yasalazami zam miktarıdır. Ancak her zaman belirlenen bu zamma uyulacak diye birkoşul yoktur. Ülkede bazen olağanüstü durumlar olabilir. Arz-talep dengesizliğimeydana gelmiş olabilir ya da enflasyon çığırından çıkmış olabilir. Ancak bunungibi istisnai ve olağanüstü durumlarda kiraya veren yasal azami zam miktarınauymayabilir. Çünkü her şeyin fiyatının arttığı dönem söz konusu olursa elbettebu ev kiralarına da yansıyacaktır.
5-Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için kirasözleşmesinde herhangi bir şekil şartı aranmış mıdır?
Kira sözleşmesinin adi yazılı ya daresmi şekilde yapılmasının bir önemi yoktur. Hatta ve hatta sözlü dahi olsayine de kira bedelinin tespiti istenebilir.
Ancak tavsiye edilen İSPAT KOLAYLIĞIaçısından yazılı olarak yapılmasıdır. Sözlü olanın ispatı zordur. İşini daha dasağlama almak isteyen kişiler kira sözleşmesini noterde yapabilirler.
6-Hangi durumda kira bedelinin tespiti için dava açılamaz?
Kira bedelinin artışına ilişkin yasalsınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise vesözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı açmakta hukuki yararyoktur ve dava açılsa bile reddedilir.
7-Kira bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkemesineresidir?
Kira bedelinin tespiti davasındagayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Ancak kirasözleşmesinin tarafları tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirlenenyerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olur.
8-Kira tespit davasının harcı nasıl belirlenir?
Kira bedelinin tespiti davalarındanisbi harç belirlenirken aylık kira bedeli baz alınır. Örneğin aylık kirabedelinin 2.000 TL olduğu bir yer düşünelim. Ancak mahkemece bu yerin aylıkkira bedeli 4.000 TL olarak tespit edildi diyelim. Burada aylık kira bedelibelirlenirken 4.000-2.000=2.000 TL baz alınır. Aradaki fark baz alınır. Biraylık kira farkı üzerinden nisbi harç belirlenir.
9-Yeni kira bedeli nasıl belirlenir?
Bilirkişi marifetiyle emsal kirabedellerine bakılmalıdır. Konutun konumuna bakılır, konutun kullanım şeklinebakılır, konutun içerisine bakılır. Yani kısaca konutun kira bedeline etki edentüm nitelikleri karşılaştırılır. Mesela konutun içerisinde konutun kirabedelini artıracak birtakım şeyler olabilir. Bu da kira bedeline yansır. Eviniçerisinde yerler granit olabilir, evin içerisinde kullanıma elverişli çokfazla dolap olabilir ya da ev eşyalı olarak kiraya veriliyor olabilir. Böylebir durumda tüm bunlar kira bedeline yansır. Konutun merkezi konumda olması dakira bedelini artırır. Tüm bunlar hak ve nesafete uygun olarak belirlenir.
10-Paylı mülkiyette kira bedelinin tespiti davası nasıl açılır?
Her paydaş kendi payı oranında kirabedelinin tespitini isteyebilir. Paydaşın payı oranında kira bedelinintespitine karar verilir.
11-Kira bedelinin tespiti davasında ihtar şartı nedir?
Kiraya veren 1 yıllık kira süresinindolmasına 30 gün kala YAZILI ihtarda bulunmalıdır. Dava açılması durumunda,belirlenen tutar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hükümdoğuracaktır.
Dava sözleşme yenilenme zamanına engeç 30 gün kala açılabilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde isesanki sözleşme belirli süreliymiş gibi hareket edilmelidir.
12-Geriye dönük olarak kira bedelinin tespiti davası açılabilirmi?
Geriye dönük olarak kira bedelinintespiti davası açılamaz. Böyle bir durumda ancak ve ancak ecrimisil talebindebulunulabilir.
13-Yeni malik kira bedelinin tespiti davası açabilir mi?
Kiralanın el değiştirmesi buradahiçbir anlam ifade etmez. Eski malik de yeni malik de kira bedelinin tespitidavası açabilir.
14-Kira tespit davasındaki 5 yıl kuralı nedir?
Taraflar arasında kira bedelikararlaştırılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise, hukuki yararolmadığından kira tespiti istenemez. Çünkü zaten kira bedelikararlaştırılmıştır.
Taraflar arasında kira bedelikararlaştırılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise bu durumda ÜFE artışoranı dikkate alınır.
Beş yıldan uzun süreli kirasözleşmelerinde ise emsal kiralananlara bakılır ve belirli bir bedelbelirlenir. Bilirkişiden yardım alınabilir.
15-Kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmış ise neolur?
Burada değerlendirmemiz gereken noktaşudur. Aşırı ifa güçlüğü meydana gelmiş mi gelmemiş mi? Yani Türk parası bazenyabancı para karşısında çok fazla değer kaybedebilir. Bizler burada kiracıyıkorumak zorunda kalırız. Zira kiracı ifa güçlüğü yaşayabilir. Bu yüzden aşırıifa güçlüğü meydana gelmiş ise sözleşmedeki bedel yeni koşullara uyarlanabilir.Beş yılın dolması beklenmeden kira tespiti istenebilir.
16-Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yapılabilir mi?
Bu davalarda sadece ve sadece ilgilikira dönemini dikkate alırız. İlgili kira dönemindeki bedel de zatenbelirlenecektir. Dolayısıyla geleceğe yönelik bir talepte bulunulamaz. Fazlailişkin hakların saklı tutulmasının da bir mantığı kalmaz.
Kira bedelinin tespitine ilişkin talepbölünemez. Kira bedelinin tespitini her kim talep ediyorsa talebini tek seferdeAÇIK ve NET bir şekilde istemelidir. Sonradan fazlaya ilişkin haklarımız saklıtutulmak kaydıyla bir ibare kullanamaz. Kullanılsa dahi bu ibarenin hiçbiranlamı yoktur çünkü ıslah talebinde bulunulamaz.
17-Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme neresidir?
Görevli Mahkemeden için gayrimenkulünbulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi demiştik.
Peki yetkili mahkeme neresidir?
*Sözleşmenin ifa edileceği yermahkemesi
*Sözleşmede ifa yeri belirtilmemişsekiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi
*Davalının yerleşim yeri mahkemesi
*Sözleşmenin tarafları tacir ya dakamu tüzel kişisi ise sözleşmede yer alan yetki kuralı geçerli olur.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE ŞARTLARI, Avukat Gizem Gül Uzun tarafından hazırlanmıştır.
